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疫情爆发初期，售楼处关闭、市场观望情绪浓厚，市场销售量大幅下行，市场调整压力大。
根据克而瑞数据，2020 年 2 月 1 日至 15 日，40 城新房销售面积 44.3 万平，同比下降 86.6%。其中，一线 4 城销售面积 8.8 万平，同比下降 74.6%；二线 16 城 25.2 万平，同比下降 86.2%；三四线 20 城 10.4 万平，同比下降 90.9%。
分区域看：
一线城市土地市场火热，销售略有回暖
土地市场未明显受疫情影响。根据 Wind 数据，2020 年春节后四周，一线城市成交土地占地面积分别为 197.4 万平，较 2019 年春节后四周同比增加 20.6%；四周的土地溢价率分别为 24.0%、18.9%、10.7%、25.8%，为 2019 年 7 月份以来的高位水平。以北京为例，仅 2020 年 2 月 11 日至25 日，北京市累计出让 10 宗住宅类地块，出让金额达 440 亿元，溢价率 26.6%。
房地产销售较快恢复。根据中指院数据，2020 年 2 月 17 日至 23 日（北京上海春节假期复工后第二周） ，北京、上海商品房销售套数分别为 666、945 套，较上一周的 413、595 套明显回温。复工后的第三周（2 月 24 日至 3 月 1 日），北京商品房销售套数分别为 1792 套，甚至高于去年同期（春节假期后第三周）的 808 套。
二线城市多数土地市场尚未重启，销售先抑后扬
多地暂停土地出让。此次新冠疫情集中于中东部地区爆发，2 月初，辽宁、四川、石家庄、西安、合肥、长沙、贵阳等省市宣布暂停土地出让。根据 Wind数据， 2020年春节后四周，二线城市成交土地占地面积为 624.5万平，较 2019 年春节后四周同比减少 67.2%；四周土地溢价率分别为7.6%、7.0%、10.4%、18.5%，处于 2019 年以来的较低水平。
房地产销售遇冷。根据中指院数据显示，重点监测的 21 个样本城市中，2020 年 2 月 24 日至 3 月 1 日，二线代表城市成交面积环比增加 49.7%，但同比减少 58.6%。
受益于户籍制度改革和人才新政，以及区域中心城市的吸引力，随着疫情好转，二线城市房地产市场在逐渐恢复
典型如南京市，新增确诊数自 2 月 11 日开始显著下降，疫情影响不断减弱，房地产市场迅速反弹。根据中指院数据，复工后（2 月 10 日）的 14天时间，南京市商品住宅成交 1968 套，相较于去年开工后（2 月 11 日）14 天的 824 套，同比大幅增加 138.8%。
（3）三四线城市土地市场冷清，销售分化
土地市场明显降温。根据 Wind 数据，2020 年春节假期后四周，三线城市成交土地占地面积合计 1071.5 万平方米，较去年春节后四周减少52.0%；四周的土地溢价率分别为 0、14.4%、5.4%、9.6%，处于历史较低位水平。
总体来说，房地产销售短期内承压。根据中指院数据显示，重点监测的21 个样本城市中，2020 年 2 月 24 日至 3 月 1 日，三四线代表城市成交面积同比减少 54.3%。
具体看，房地产市场分化，都市圈内三四线城市销售表现优于非都市圈内三四线城市。根据房管局数据，来自深莞惠、广佛肇、南京等 9 个都市圈的 14 个样本城市，2020 年 2 月 24 日至 3 月 1 日，商品房合计成交6269 套，同减 46.9%、环增 166.4%。同期，另外 14 个非都市圈样本城市，商品房合计成交 3279 套，同减 49.2%、环增 155.8%。
在中心城市辐射带动下，都市圈内三四线城市产业协同创新能力更强，交通基础条件更优，人口集聚潜力更大，疫情消退之后，房地产市场将较快回暖。典型如广佛肇都市圈内的佛山，2020 年 2 月 24 日至 3 月 1日合计成交 2332 套，环比大增 251.7%，市场回暖迹象明显。而同处广东省境内，但不在都市圈内的江门，2020 年 2 月 24 日至 3 月 1 日合计成交 107 套，环比增幅仅为 27.4%，市场恢复较缓慢。
但疫情影响最严重的武汉都市圈内三四线，短期内房地产市场恐难恢复。典型如黄石、 黄冈、 孝感，虽然根据《武汉市城市总体规划（2017-2035）》，位列武汉都市圈，但受疫情影响，企业至今未复工，2020 年 1 月 27 日至 3 月 1 日，3 市商品住宅成交套数分别仅为 0、1、14。
疫情冲击较大，应出台相应的稳地产政策
维持土地市场平稳，具体举措包括：加大优质土地供应，适度放宽出让土地条件；降低土地竞买保证金比例；调整土地价款缴付方式或期限，允许延期或分期支付；适度放开土地款融资渠道。
支持合理的购房需求，具体举措包括：一是适当调整房地产短期调控措施，支持刚需和改善型需求。部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤；限价造成精装房改毛坯销售，使建筑品质倒退，不利于住房消费升级；部分城市限售时限最长达 5 年，抑制了住房自由流通。建议对一些短期调控手段进行适度微调，如首套房认定以购房时有无未结清贷款为准；精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准；缩短限售时限直至逐步取消，确保居民可自由换房改善。二是调整住房金融政策，保障合理自住需求的稳步释放。如加快按揭贷款资金发放，并在利率方面给予一定优惠；提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、推广公积金组合贷等。三是实施财税支持政策，如契税补贴、人才购房补助等。
风险提示：疫情防控效果不及预期、房地产市场超预期回落、疫情对经济的影响超预期
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